Grondbeleid

Tot op heden bleef de grondexploitatie Hortus met de bijbehorende voorziening buiten de boeken van het grondbedrijf. Nu de expo definitief is afgerond, kan de grondexploitatie ook worden overgeheveld van de algemene dienst naar het grondbedrijf. Dat werd in het MPGA 2023 al aangekondigd. In deze Programmabegroting 2024 en het MPGA 2024 wordt dit definitief verwerkt.
Het gevolg is dat de voorziening voor negatieve grondexploitaties toeneemt met het negatieve plansaldo van de grondexploitatie Hortus. Daar staan tegenover dat de separate reserve en voorziening voor respectievelijk de risico's en het tekort van de grondexploitatie Hortus worden overgeboekt van de algemene dienst naar het harde weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Bij de effecten op het weerstandsvermogen van deze paragraaf wordt dit toegelicht.

In 2023 zijn gronden in De Vaart IV/VI (RV-23031) en Twentsekant MCA (RV-23116) in exploitatie genomen. Het effect hiervan is in onderstaande analyses verwerkt.

Momenteel worden voor de volgende projecten ontwikkelingsplannen voorbereid:

• Oreganoweg/Wisselweg
• Tijdelijke woningen
• Boomgaardweg
• Youri Egorovweg
• Oostkavels
• Twentsekant/woningbouw

We verwachten dat voor de meeste van deze projecten de ontwikkelingsplannen met grondexploitatiebegrotingen nog dit jaar aan de raad ter besluitvorming voorgelegd kunnen worden. Voor de meeste projecten gaat het om relatief bescheiden financiële gevolgen. Die verwerken we nadat besluitvorming door de raad heeft plaatsgevonden. In deze wordt hier derhalve nog geen rekening mee gehouden. Anders is dat voor Twentsekant/woningbouw. Op het moment dat voor dit project het ontwikkelingsplan door de raad wordt vastgesteld, valt een aanzienlijk bedrag aan voorzieningen vrij. Dit heeft direct een positief effect op de afdracht van het grondbedrijf. Voorzichtigheidshalve gaan we er in deze begroting vanuit dat deze besluitvorming in het jaar 2024 zal plaatsvinden. Bij de agendering van de stukken van het ontwikkelingsplan Twentsekant/woningbouw wordt u hierover in detail geïnformeerd.

De kwestie netcongestie blijft problematisch, zonder dat op korte termijn oplossingen te verwachten zijn. Het huidige elektriciteitsnet raakt vol en er is geen ruimte meer om nieuwe bedrijven en voorzieningen aan te sluiten hierop. In de bestuursopdracht “Aanpak netcongestie Almere” bent u voor de zomer geïnformeerd over de stand van zaken. De gevolgen voor de woningbouw zijn vooralsnog beperkt. Bij de gronduitgifte voor bedrijventerreinen en bij de realisatie van (maatschappelijke) voorzieningen is de onzekerheid over de stroomvoorziening echter een groot risico.

De gemeente heeft in de afgelopen jaren met de Belastingdienst vaststellingsovereenkomsten afgesloten voor het vraagstuk van vennootschapsbelasting (Vpb) bij het grondbedrijf. Buiten de afgesloten overeenkomsten vallen nog twee gebieden binnen het stadscentrum, te weten Campus Windesheim (Blok 5.2) en de Oostkavels, waar in de toekomst gebiedsontwikkelingen zijn voorzien. Inmiddels hebben wij voor deze drie gebieden ook overeenstemming bereikt met de belastingdienst voor wat betreft de fiscale beginwaarden. Op basis hiervan kunnen we goed voorspellen in hoeverre in de toekomst jaarlijks vennootschapsbelasting moet worden betaald over het fiscale resultaat van het grondbedrijf en kunnen we daarop anticiperen. Voor de afdracht over 2023 heeft dat nog geen gevolgen.
Bij de jaarlijkse resultaatafdracht aan de algemene dienst houden we in de begroting rekening met de te betalen VPB over de fiscale winst van het grondbedrijf.

De aanpak van het stikstofdossier op landelijk en provinciaal niveau verloopt moeizaam, en de invloed op de gebiedsontwikkeling is nog onduidelijk. De effecten van de tot op heden bekende gerechtelijke uitspraken over stikstof zijn verwerkt in onze werkwijze. Kort gezegd komt het er op neer dat alle reeds vastgestelde projecten doorgang kunnen vinden, maar dat met name voor nieuwe projecten stikstof een belemmering kan vormen.

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. In het weerstandsvermogen van het grondbedrijf worden reserves aangehouden voor deze risico’s. In elke grondexploitatie wordt rekening gehouden met specifieke projectrisico’s. Daarnaast worden marktrisico’s en macro-economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.

In het basisscenario voor deze Programmabegroting is gerekend met de in deze paragraaf beschreven verwachtingen. Onderdeel daarvan is de omslagrente, die vooralsnog wordt geraamd op 2,0%. Daarnaast zijn drie alternatieve scenario’s berekend, te weten Voorzichtig, Crisis-licht, en Crisis-zwaar . De belangrijkste parameters zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit deze Programmabegroting 2024.

In alle scenario’s zijn de beschikbare buffers in het grondbedrijf voldoende om de verwachte risico’s af te dekken.

In het voorzichtige scenario liggen de afzet van woningbouwkavels in de periode 2024-2028 lager, op 700 woningen per jaar. Dit is 22% lager dan het referentiescenario (PB2024). Bij de bedrijventerreinen is de afzet doorgerekend met 7 ha per jaar (50% lager). De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,5% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties een saldo van € 97 miljoen negatief, wat circa € 6 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw na 2024 naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 1 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan  eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. Bij het scenario crisis-licht leidt dit tot een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 106 miljoen, en bij het scenario crisis-zwaar is dit € 120 miljoen. In deze bedragen zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat er van uit wordt gegaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat waardoor extra plankosten zullen ontstaan.

De benodigde voorziening in alle scenario’s kan worden opgevangen met de reeds eerder getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 84 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 60 miljoen). Het effect van de scenario’s lijkt dus beperkt. Dat komt omdat het aantal verlieslatende grondexploitaties relatief klein is. Het leeuwendeel van het risico zit in de winstgevende grondexploitaties. Daar hebben de scenario’s ook effect, maar niet in die mate dat ze omslaan van winstgevend naar verliesgevend. Deze grondexploitaties worden in de scenario’s wel minder winstgevend, maar omdat wij in de begroting nog geen rekening houdend met toekomstige winsten heeft dat geen gevolgen voor de begroting.
Er wordt gewerkt aan de verdere verbetering van de risicoberekeningssystematiek.