De effecten op het weerstandsvermogen

De stand van het harde weerstandsvermogen per 1 januari 2023 is € 59,3 miljoen, zoals vastgesteld in het MPGA 2023 / Programmarekening 2022.

Op basis van de geprognotiseerde cijfers (kosten en opbrengsten) over de jaarschijf 2023, de begrote eindwaardes van de grondexploitatie per 1 januari 2024 en de herijkte risico’s is de verwachte winstneming over 2023 berekend. Deze geprognotiseerde winstneming bedraagt € 10,4 miljoen. Van het BBV moeten we winst nemen naar rato van de voortgang van de grondexploitaties. Maar met de raad is afgesproken dat we deze winst voorzichtigheidshalve reserveren totdat de voortgang tenminste 50% is. Daarom blijft hiervan € 6,5 miljoen gereserveerd (grondexploitaties met een voortgang kleiner dan 50%). Dat is verderop bij de post “eerder vastgestelde bestemmingen” zichtbaar.

Het weerstandsvermogen neemt met € 19,2 miljoen af doordat wij meer geld moeten voorzien voor negatieve grondexploitaties. Dat heeft vooral te maken met het overboeken van de grondexploitatie Hortus van de algemene dienst naar het grondbedrijf. Dit geld was al voorzien bij de algemene dienst, dus dat geld wordt toegevoegd aan het weerstandsvermogen (zie hieronder).
De voorziening negatieve grondexploitaties is daarnaast gegroeid door een verwachte wijziging in de rekenrente. We verwachten dat deze ten opzichte van het MPGA 2023 toeneemt van 1,5% naar 2,0%. Daardoor verslechteren de resultaten van alle negatieve grondexploitatie met in totaal € 2,5 miljoen.
Als laatste mutatie in de voorziening negatieve grondexploitaties is sprake van een vrijval van € 1,3 miljoen doordat het verwachte resultaat van de grondexploitatie Almere Buiten Centrum veranderd is van negatief naar positief.

Tegenover het negatieve plansaldo voor de grondexploitatie Hortus staat een overboeking van de reservering die al was gedaan binnen de algemene dienst van € 19,8 miljoen. Deze reservering wordt overgeboekt van de algemene dienst naar het harde weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Per saldo is het effect van het overhevelen van de grondexploitatie Hortus van licht positief wat leidt tot een toename van het harde weerstandsvermogen met € 0,6 miljoen.

De voorziening MVA gronden daalt met € 1,1 miljoen. Deze vrijval van de voorziening is het gevolg van het in exploitatie nemen van de gronden bij De Vaart IV/VI (RV-23031), en Twentsekant MCA (RV-23116). Het gevolg is dat het harde weerstandsvermogen met € 1,1 miljoen groeit.

In de tabel is te zien dat de voorziening voor Twentsekant met € 37,5 miljoen aanzienlijk is. Op het moment dat het ontwikkelingsplan voor Twentsekant-woningbouw door de raad wordt vastgesteld, zal circa de helft hiervan direct vrijvallen ten gunste van de jaarlijkse afdracht van het grondbedrijf.

Bij de verplaatsing van de tennisvereniging Het Nieuwe Land naar Almere Poort werd vanuit de reserve Ruimtelijk Ontwikkeling de schadeloosstelling betaald, met het oog op toekomstige gebiedsontwikkeling op de oude locatie aan de Delftstraat. Hierdoor is het saldo van de reserve Ruimtelijk ontwikkeling te laag geworden om toekomstige aankopen te kunnen doen. Het saldo wordt nu aangezuiverd vanuit de reserve weerstandsvermogen. Wanneer het komt van een ontwikkeling op de Delftstraat, kan dit bedrag mogelijk weer vrijvallen.

Het bedrag van de eerder vastgestelde bestemmingen is toegenomen ten opzichte van de Programmarekening 2022. De belangrijkste mutatie betreft een toename van € 6,5 miljoen van de winstreservering voor grondexploitaties met een realisatiepercentage van de opbrengsten lager dan 50%.
Daarnaast is sprake van een vrijval van € 1,3 miljoen bij de reservering voor overaanbod van specifieke bedrijventerreinen. Door verwachte gronduitgiftes in 2023 neemt het overaanbod en daarmee het risicoprofiel af.
Verder is er een vrijval van circa € 0,6 miljoen voor de reserveringen van zwerfvuil/dumpingen en de kosten voor implementatie van de kadernota grondbeleid en de nota bovenwijkse kosten. Deze kosten zijn verantwoord in de grondexploitaties en daarvoor is geen reservering meer nodig.

De risico’s van de negatieve grondexploitaties zijn toegenomen met € 1,2 miljoen ten opzichte van de stand bij de Programmarekening 2022. Dit is voornamelijk toe te schrijven aan de risico’s van de grondexploitatie Hortus, die vanaf 2024 onder het grondbedrijf vallen. Ook hiervoor was al geld gereserveerd in de algemene dienst, wat nu is overgedragen naar het grondbedrijf.

In de grondexploitaties is de afzet van gronden opgenomen op basis van realistische, maar wel ambitieuze verwachtingen. Zo wordt gewerkt aan voortdurende versnelling van de woningproductie en verhoging van de afzet van bedrijventerreinen. Maar zeker is dat niet: de kans bestaat dat ergens in de komende tien jaar een omslag komt.
Als financiële achtervang wordt in het weerstandsvermogen daarom rekening gehouden met de effecten van het eerder beschreven voorzichtig scenario. Daarin houden we rekening met lagere grondverkopen en een hogere rente. De reserve in het harde vermogen om dit risico op te vangen in de negatieve grondexploitaties bedraagt € 5,6 miljoen. De omvang van deze reserve beweegt mee met de omvang van de grondexploitaties. Als gevolg van de verkopen in 2023 is het resterende risico in de lopende grondexploitaties eind 2023 logischerwijze lager dan dat begin 2023 was. Aan de andere kant is de grondexploitatie Hortus toegevoegd, waardoor het risico toeneemt. Per saldo is dit nagenoeg neutraal.

Bij gronduitgifte gelden regels voor het bouwvolume of wijziging van functies. Daarop wordt dan de verkoopprijs gebaseerd. Bij wijzigingen van de plannen kan een nabetaling door de koper volgen. Voor dit jaar gaat het om ontvangen nabetalingen van € 1,5 miljoen.