De vastgoedportefeuille omvat 363 objecten. Hiervan bestaat ongeveer de helft uit onderwijsgebouwen.

Het beleidskader wordt gevormd door de Kadernota Vastgoedbeleid Almere 2021. Een Kadernota met een fundament voor de maatschappelijke, bedrijfseconomische en strategische afwegingen. In deze kadernota zijn ook de uitgangspunten opgenomen voor de verdere verduurzaming van ons vastgoed.

Om zich te houden op ontwikkelingen die van invloed zijn op de vastgoedportefeuille maken wij jaarlijks een Meerjaren Perspectief Vastgoed Almere (MPVA). Dit MPVA wordt voorafgaand aan de programmabegroting opgesteld.
We analyseren de gebouwen en brengen de plannen van huurders en gebruikers in kaart. Daarbij houden we zicht op belangrijke (beleidsmatige) trends en ontwikkelingen. Met behulp van dit MPVA zijn we in staat om te sturen op het behoud van de waarde van ons vastgoed voor de stad.

In de kadernota Vastgoedbeleid is vastgesteld dat het gemeentelijk vastgoed conditie gestuurd wordt onderhouden conform de NEN 2767.

Financiën
Om de kosten voor planmatig onderhoud te egaliseren wordt gewerkt met een tweetal voorzieningen voor planmatig onderhoud. Eén voorziening wordt gebruikt voor gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting. De andere wordt gebruikt voor maatschappelijk vastgoed, parkeren en overige gebouwen. De voorzieningen worden gevoed door dotaties.

In onderstaande tabel wordt het verloop van de voorziening planmatig onderhoud gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting weergegeven.

 
In onderstaande tabel wordt het verloop van de voorziening planmatig onderhoud voor het maatschappelijk vastgoed, parkeren en de overige gebouwen weergegeven.

In het coalitieakkoord Almere 2022-2026 “Bouwen aan een gezonde toekomst” is afgesproken om verder te bouwen aan een groene, gezonde en duurzame stad. Met als ambitie om de eerste grote energieneutrale stad van Nederland te worden. Een van de stappen om dit te bereiken is het verduurzamen van de ‘eigen’ gemeentelijke gebouwen. Daarmee wil de gemeente het voorbeeld zijn in het streven naar duurzaam vastgoed dat bijdraagt aan de ambities van een groene, gezonde en duurzame stad.

Om die ambities waar te maken is een Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Almere opgesteld. Met de Routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed Almere wordt inzichtelijk gemaakt waaruit de verduurzamingsopgave bestaat en wat de strategie en uitgangspunten zijn om in 2050 zoveel mogelijk CO2-reductie te realiseren.

De totale investeringskosten voor de verduurzaming van de 144 panden wordt geraamd op € 92,4 miljoen (prijspeil 2022). Hier staan ook opbrengsten tegenover. Een klein gedeelte van de investeringen kan betaald worden vanuit het planmatig onderhoud. Ook zullen de duurzaamheidsinvesteringen leiden tot lagere energielasten. De niet-financiële opbrengsten bestaan uit een geraamde CO2-reductie van 71%.  De investeringen zijn niet helemaal terug te verdienen. Dat komt omdat de terugverdientijd langer is dan de afschrijvingstermijn die wij boekhoudtechnisch kunnen en mogen hanteren. Gemiddeld genomen bedraagt de terugverdientijd van de maatregelen 40 jaar. De onrendabele lasten lopen indicatief op van € 0,4 miljoen in 2026 tot € 3,8 miljoen in 2042 en daarna weer terug naar € 0.

Gezien het huidige financiële beeld is er voor gekozen om deze investeringen nog niet te doen.

Het Alnovum is nu volledig in gebruik. De bedrijfsruimten in de “witte toren” zijn volledig verhuurd als kantoor en de “zwarte toren” wordt ingezet voor vluchtelingenopvang. Omdat het gebouw nu volledig in gebruik is en ook langer dan voorzien in gebruik blijft, is het noodzakelijk dat het gebouw blijft voldoen aan de eisen en wensen van alle gebruikers. Daarom is een aanpassing van de entree nodig. Door deze aanpassing worden de bezoekersstromen meer van elkaar gescheiden. Er zal daarom een krediet van € 300.000 worden aangevraagd voor deze aanpassing.

De leegstand in onze portefeuille bedraagt 1,6%. De leegstand heeft betrekking op: Bivak 1, Voetnoot (gedeeltelijk), voormalige Popzaal (gedeeltelijk), Extravert (gedeeltelijk) en enkele lokalen in voormalige noodscholen. Bij de berekening van dit percentage wordt onderwijshuisvesting buiten beschouwing gelaten omdat die valt onder de verantwoordelijkheid van de schoolbesturen. Ons vastgoed wordt goed gebruikt. Deze beperkte leegstand brengt wel met zich mee dat er slechts een beperkte mate van flexibiliteit is om nieuwe huisvestingsvragen op te vangen. Onze gebouwen staan nooit volledig leeg. Als het nodig is schakelen we een tijdelijke beheerder in.  

Het voormalig politiebureau (Bivak) in Almere Haven is strategisch aangekocht. Onderzocht wordt op welke wijze dit gebouw het beste kan worden ingezet. Daarbij wordt gedacht aan transformatie en toevoegen van woningen. Er is echter ook behoefte aan kantoor/bedrijfsruimten voor maatschappelijke initiatieven. Het Bivak zou ook hiervoor ingezet kunnen worden. Het pand staat niet echt leeg maar wordt via een leegstandsbeheerder druk gebruikt.

In de voormalige Popzaal is het souterrain en de begane grond verhuurd. We doen onderzoek naar een toekomstige bestemming van de leegstaande ruimten. Gedacht kan worden aan de inzet als poppodium. Er zijn wel investeringen nodig om de leegstaande ruimten geschikt te maken voor verhuur.

In een aantal panden voor tijdelijke onderwijshuisvesting zijn leegstaande lokalen te huren door maatschappelijke partners. Het aanbod wisselt door het jaar heen. Deze worden aangeboden bij een makelaar en op Makelpuntalmere.nl

Verkoop van vastgoed is aan de orde als een pand leeg is gekomen en de afwegingen – zoals genoemd in de kadernota Vastgoedbeleid - zijn doorlopen. Als er geen reden meer is om het pand te behouden, dan wordt het pand verkocht. In de kadernota is vastgelegd dat gebouwen worden verkocht volgens de principes: transparant, openbaar en marktconform. Het kan voorkomen dat er zwaarwegende maatschappelijke- of beleidsbelangen spelen, die pleiten voor een andere keuze bij verkoop dan de hoogste prijs. De goedkeurende rol van de raad bij verkoop is nader vorm gegeven. Sinds 2014 wordt de lijst met potentiële verkooppanden jaarlijks bij de programmabegroting ter goedkeuring voorgelegd aan de raad. Afhankelijk van de marktomstandigheden komt verkoop al dan niet daadwerkelijk tot stand. Als de verkoop niet loopt, dan kan gekozen worden voor verhuur. Het pand verdwijnt dan in het volgende jaar van de geactualiseerde verkooplijst.

Bedacht was gebouw Alnovum te verkopen om daarmee een herontwikkeling tot woon-werklocatie te realiseren die bijdraagt aan een aantrekkelijk centrumgebied. Als gevolg van de oorlog in Oekraïne is een gedeelte van het Alnovum ingezet als opvanglocatie voor vluchtelingen uit Oekraïne. Het Alnovum voorziet in een groot deel van deze opvangcapaciteit in Almere. En er zijn momenteel ook geen voldoende alternatieve locaties om deze capaciteit over te nemen. Daarom is de verkoop van het Alnovum voorlopig stopgezet

Als gemeente zijn wij eigenaar van 6 parkeerplekken in de parkeergarage onder het woon/winkelcomplex De Marehof. Deze werden verhuurd. Omdat er geen huurders meer zijn, het bezit bij geen enkel gemeentelijk beleidsdoel past en er regelmatig vragen komen om een parkeerplek te mogen kopen, willen wij overgaan tot verkoop.

Sloop is aan de orde als een gebouw niet meer geschikt is voor (tijdelijk) hergebruik, te verouderd is, investeringen niet rendabel zijn en er geen belangstelling meer voor is. De volgende panden komen in aanmerking om op termijn gesloopt te worden als verhuur of verkoop geen optie meer is.

De gymzaal aan de Sas van Gentlaan is ooit als een tijdelijke gymzaal neergezet. Inmiddels zijn er dusdanige kostbare gebreken ontstaan dat er niet meer veilig gesport kan worden. De gymzaal is daarom buiten gebruik gesteld. Om de gymzaal weer veilig te kunnen gebruiken is er een grondige renovatie nodig aan fundering en opstal. De kosten van deze ingreep zijn substantieel en staan niet in verhouding tot de opbrengst aangezien er geen gebruik wordt gemaakt door onderwijs en er slechts één particuliere huurder gebruik maakte van deze locatie. De gymzaal zal daarom worden gesloopt.

Het paalgebouw verkeert in een zeer slechte technische staat. De kosten om dit gebouw weer gebruiksklaar te maken, zijn hoog. Het gebouw is ook niet meer nodig voor het huisvesten van leerlingen van het OVC en staat daarom op de slooplijst. Vanuit het Taalcentrum komt er een grote vraag op de gemeente af voor ruimte voor het geven van (taal)onderwijs aan kinderen van onder andere asielzoekers en Oekraïense vluchtelingen. Wij willen intern nagaan wat het kost om het paalgebouw weer gebruiksklaar te maken en dit afzetten tegen alternatieven om het onderwijs aan kinderen van vluchtelingen op een ander locatie aan te bieden. Als de alternatieven financieel aantrekkelijker zijn, dan het ligt het niet voor de hand om het paalgebouw gebruiksklaar te maken voor het Taalcentrum. Ook is het zo dat de locatie zich moeilijk leent voor niet-onderwijs bestemmingen omdat de toegang van het gebouw op het schoolterrein van het Oostvaarderscollege ligt en gebruikers dus altijd via dit schoolplein naar binnen moeten.